Земельные участки, как и иное имущество, могут находиться в общей собственности.

В отношении ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует правило: она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Пункт 2 статьи 62 Закона с учетом особенностей ипотеки устанавливает определенное ограничение относительно возможности использования земельных участков, находящихся в собственности двух и более лиц, в качестве предмета ипотеки. Ипотека на такой земельный участок может быть установлена только при условии его выделения в натуре из числа земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В качестве предмета ипотеки запрещается использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, что, видимо, объясняется причинами политического характера. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности.

Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки.

В действующей редакции Закона оценка земельного участка к нормативной цене не привязывается, как это было в предыдущей редакции, а осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность

В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ №Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[8]

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков в части принципов, подходов и методов регламентирован Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы, описанные в Методических рекомендациях, основаны на общепринятых сравнительном, рыночном и затратном подходах к оценке или их сочетаниях. Выбор того или иного метода зависит от вида использования земельного участка, наличия на оцениваемом участке улучшений, информации об объекте оценки.

В статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ перечислены случаи обязательности проведения оценки объектов оценки. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки. В этих случаях одна из сторон договора заключает договор оценки с оценщиком, который по результатам оценки представляет отчет об оценке объекта.

Однако российские стандарты оценки не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости (в отличие от международных и европейских стандартов оценки). В настоящее время российское законодательство признает два вида стоимости - рыночную и кадастровую.

Обязательным приложением к договору об ипотеке земельного участка является копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Наличие кадастрового плана земельного участка означает, что такой участок прошел государственный кадастровый учет. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.